商业地产租赁模式的优劣分析与战略抉择

2026-02-20 02:45:33

二、优劣分析：业主与租户的双视角

任何一种模式都非完美，其优劣必须从业主和租户两个对立统一的视角进行审视。

（一）固定租金模式

对业主而言：

优势：

收入稳定，易于预测：现金流可预测性强，便于财务规划、偿还贷款和向投资者交代。风险较低。

管理简单：只需按时收取租金，无需深度介入租户的经营数据，管理成本较低。

劣势：

无法分享增长红利：如果项目运营极其成功，客流量和销售额暴增，业主无法从中获得额外收益，可能产生“价值低估”的遗憾。

租户经营风险转嫁能力弱：当市场下行或租户经营不善时，固定租金可能成为压垮租户的最后一根稻草，导致其退租或破产，业主随后将面临空置风险和再次招租的成本。

缺乏协同动力：业主与租户的利益联结较弱，业主可能缺乏持续投入资金进行营销推广、优化环境以提升整体客流的直接经济动力。

对租户而言：

优势：

成本可控，易于财务核算：经营成本固定，所有经营努力带来的超额利润均归自己所有。

经营自主权高：无需向业主汇报营业额数据，保护了商业隐私。

劣势：

刚性支出压力大：无论经营好坏、甚至疫情期间是否被强制停业，都必须支付全额租金，现金流压力巨大。

难以与业主形成伙伴关系：在需要业主支持时，可能难以获得积极响应。

（二）纯营业额分成模式

对业主而言：

优势：

深度绑定，利益共享：业主的收入与租户的经营业绩彻底挂钩，迫使业主必须倾尽全力为租户创造良好的经营环境，包括策划大型营销活动、优化动线、加强物业管理等，真正形成“一荣俱荣”的伙伴关系。

筛选优质租户：只有对自身品牌和经营能力有极强信心的租户才敢接受此种模式，这自然帮助业主筛选出了能贡献高销售额的头部品牌。

无限收益潜力：理论上，项目的成功没有收入上限。

劣势：

收入极不稳定：受季节、经济周期、甚至天气影响巨大，现金流预测非常困难，财务风险高。

管理复杂，成本高：必须建立严格的审计和监督机制，以准确核查租户上报的营业额数据，防止“飞单”和瞒报，产生额外的管理成本和潜在纠纷。

初期招商难度大：对新兴或不知名项目，难以吸引租户接受此模式。

对租户而言：

优势：

低门槛进入，风险共担：极大地降低了初创期、培育期的现金流压力，尤其是在新开业的商场，可以与业主共同度过市场培育期。

获得业主强力支持：业主有极强的动机帮助租户成功，租户能享受到整个商场营销活动带来的客流红利。

劣势：

利润分享：当经营非常成功时，需要将相当一部分利润分享给业主，综合成本可能高于固定租金。

丧失部分隐私：必须向业主公开营业额数据。

可能产生激励错配：若业主安于现状，不再积极推广，租户将独自承受经营压力。

（三）固定租金+营业额分成（混合模式）

此模式试图取二者之长，是目前平衡风险与收益的最佳实践。

对业主而言：既获得了稳定的保底收入（覆盖基本运营成本），又能通过分成享受增长红利。风险与收益得到平衡。招商时对大小品牌都具有吸引力。

对租户而言：在营业额未达预期时，支付的压力较小的固定租金；在业绩爆发时，虽需支付分成，但证明其盈利能力强劲，是“幸福的烦恼”。同时，依然能激励业主共同改善经营。

其挑战在于如何科学地设定“保底租金”和“抽成率”这两个核心参数。设定过高，租户不愿接受；设定过低，业主利益受损。这需要基于对项目定位、品牌量级和市场行情的精准判断。

（四）净租赁模式

对业主而言：

优势：

真正的被动收入：管理负担最轻，几乎不需要为物业的运营操心。

有效隔离成本上涨风险：所有税、费、保险的上涨风险全部转嫁给租户，业主净收入不受影响。

劣势：

对租户信用要求极高：租户需要具有极强的财务实力和稳定性，因为其承担了所有责任。

资产增值依赖租户：物业的维护保养质量取决于租户，如果租户缺乏维护，可能影响物业的长期价值。

对租户而言：

优势：

通常租金单价更低：因为承担了更多责任，所以在基础租金的谈判上更有优势。

控制权更大：对物业的维护、运营有更大的自主权。

劣势：

承担不可控成本风险：房产税可能突然增加，保险费用可能上涨，大型维修可能不期而至，导致预算难以控制。

运营负担重：需要自行处理与物业相关的所有琐事。

三、战略抉择与影响因素

选择何种租赁模式绝非跟风，而应基于一系列战略考量：

项目类型与定位：

大型购物中心/Mall：绝对首选“固定+分成”的混合模式，以构建业主与租户的利益共同体。

社区商业/街区商铺：更适合固定租金或净租赁，因为管理分散，难以统一营销和核查营业额。

奥特莱斯/强目的性消费项目：纯分成或高分成比例的混合模式非常普遍，因其销售导向性极强。

写字楼/产业园：普遍采用固定租金，可能包含一些与消费指数挂钩的递增条款。

仓储物流地产：普遍采用净租赁（NNN），租户通常实力雄厚且需要高度控制空间。

项目所处生命周期：

培育期：为吸引知名品牌入驻，可采用低固定租金+分成的模式，甚至提供免租期，降低租户进入门槛。

成熟期：随着客流和销售稳定，可以适当提高保底租金或分成比例，最大化项目收益。

目标租户的业态与实力：

对于国际连锁巨头、网红品牌等“锚点租户”，业主可能愿意在租金模式上做出更大让步（如低固定租金）以吸引其入驻，从而带动整体招商。

对于中小租户或初创品牌，业主为控制风险，可能更倾向于要求固定的保底租金。

业主自身的资本策略：

追求稳定现金流的REITs（房地产信托基金）或保险资金，可能更偏爱长期、稳定的固定租金或净租赁模式，以匹配其向投资者支付股息的需求。

追求资产价值高增长的开发商，则更愿意采用分成模式，通过深度运营来提升项目业绩，从而在未来出售时获得极高的资本化率（Cap Rate）溢价。

四、结论：没有最好的模式，只有最合适的组合

商业地产租赁模式的演进，本质上是业主体和租户从简单的甲乙方合同关系，走向风险共担、利益共享的“商业伙伴”关系的进程。固定租金模式提供了稳定性，却牺牲了增长共享；纯分成模式激励了协同，却带来了巨大的不确定性；混合模式则是一种精巧的平衡；净租赁则是一种彻底的风险转移。

在实践中，一个成功的商业地产项目往往不会采用单一的租赁模式。聪明的业主会采用“组合拳”：对主力店和次主力店采用定制化的混合模式；对高坪效的零售和餐饮品牌采用分成比例较高的模式；对银行、服务类等对客流不敏感但能支付稳定租金的租户采用固定租金模式；对一些临时性的快闪店（Pop-up）甚至采用纯分成或短期固定租金模式。

最终，最优的租赁策略是一个基于项目定位、市场环境、租户结构和自身资本需求而做出的动态、精细化的战略选择。其终极目标始终是：最大化项目的长期整体价值，并构建一个充满活力、能够持续迭代和进化的商业生态系统。在这个系统里，业主和所有租户是休戚与共的命运共同体，而灵活的租赁模式，正是联结彼此的、最核心的经济纽带。

文章来源：万名云返回搜狐，查看更多